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（来源：易居研究院）
附录：课程大纲的详细要点
8月28日，央行、住建部、自然资源部、金监局、证监会等多部门联合发文，标志着房地产发展新模式中开发、融资、销售三项基础制度正式建立（简称“开发融资与销售三项制度”或“三项制度”）。在行业从“有没有”向“好不好”转型的关键期，精准领会制度改革导向与政策要义，已成为地方政府、房企、银行及金融机构、购房者和中介等各方主体的必修课。在深度研读政策文本的基础上，上海易居房地产研究院精心推出三项制度精神专题培训。课程旨在帮助学员精准把握历史背景与改革方向，立足市场新形势、新阶段、新特征，确保政策解读不失真、不夸大，切实领悟改革精髓。培训将聚焦市场热点、重点条款及常见误区与盲点，并助力学员将所学应用于配套政策制定、开发投资与销售跟进、趋势研判及产品与购房策略优化等实务环节。以下为课程大纲的详细要点。
口碑信誉配资一、三项制度出台的背景和导向
1、厘清制度和政策的差异
1）严格区分三项制度与此前京沪等地购房政策放松的不同，准确理解此次三项制度出台的深层意图与工作目标。2）更好把握"十五五"时期制度完善及政策调控权下放地方的相关部署安排。3）理解房地产发展新模式的内涵，即防风险（行业）、保权益（购房者）和促转型（房企）。此外，还需把握更高层次的目标，即实现住房高品质与高质量发展。
2、把握改革的总路线
1）要回顾历史，再次研读2025年四季度国家"十五五"规划稿中对房地产的定位，即明确开发、融资和销售三项基础制度的建立。2）要把握国常会精神：从多次专题部署和会议要求理解"加快制定"的迫切性和工作基础要求，尤其是结合"先立后破"的总体定调，把握制度推进的节奏。3）回应市场上关注较多的点：为什么这个时候密集发布这么多政策文件？是要救市还是另有深意？我们应该如何精准把握国家各部委的工作节奏？又如何理解广西横州六蓝水库溃坝背景下全国城市排水防涝工作视频会议精神和此次制度的关联性。
3、重要提示
新模式的基础配套制度并不限于此次发布的8个文件。1）将已有的住宅项目规范（2025）、土地储备管理（2025）以及公积金条例（2026）进行系统衔接，有助于更清晰地把握近期8个文件所体现的改革逻辑。2）在此基础上，可进一步展望后续新模式相关配套文件的走向，例如《商业银行法》和《城市房地产管理法》的修订方向与精神动态。
4、文件学习的方法论分享
1）把握历史大背景，即恒大债务问题与楼盘烂尾问题。2）理解银行与证券两条线的监管逻辑：封闭管理、聚焦主业。3）关注每份文件最先表述的关键词，如开发贷（规范）、个人贷款（规范）、资本市场（支持）、现房（稳）。4）留意每份文件中的高频词，如风险防范、市场变化、政府债务等。5）把握改革脉络的连续性，特别是金融16条政策、融资协调机制和白名单制度等。6）掌握所有文件的核心点，即开发贷、按揭贷、资本市场、现房。
二、开发贷的新模式分析
1、把握此次开发贷新模式的精髓
1）开发贷的总体路径可概括为十个字，即"主办银行制-项目公司制"。2）对其精神实质的理解，一句话即可概括，即延续了2024年以来的融资协调机制与白名单制度的关系。3）这一制度所针对的，正是缺乏牵头机构的银团贷款模式，以及集团公司随意抽调子公司资金的乱象。以下举两个例子加以分析，包括集中授信、抽贷断贷和压贷等情形，探讨其对房企业绩放大及债务违约加速所带来的相关风险。
2、把握资金封闭管理与专款专用的相关规定
1）主办银行制度下，项目公司制所对应的资金流向模式。2）开发贷款的审批流程及提款节奏安排。3）分享一个值得关注的细节：为何资金流动被限定在地级市范围内。由此可进一步理解各地财政状况及其对资金流向的监管要求。
3、此次开发贷政策对两类领域的影响
1）从房企端来看，重点分析其对经营稳健型企业（如中海、保利、金茂、招商、越秀等）以及已达成债务重组协议的企业（如融创、新城、金地、金科）所产生的影响，以深入理解"不逃废债"的政策内涵。2）从产品端来看，重点分析政策对现房项目及"好房子"项目的支持力度。同时，结合实操层面，以市场销售中的主流产品（如北京、上海8月份新房交易中的主力户型）以及政府重点扶持的产品类型（如成都鼓励建设的120平方米以下新房项目）为例进行说明。
三、个人按揭贷款的新模式分析
1、回应市场热点，即"30年变40年"的条款
1）市场热议的"30年变40年"按揭贷款条款，是否属于救市措施？2）延长至40年的政策考量是什么，其内在逻辑何在？是否意味着"还贷至老"？建议从银行贷款发放的基本逻辑出发，即房贷需能够足额、及时、无损失地偿还，来理解工薪家庭的有效工作年限，并据此与当前延迟退休等制度安排相衔接。3）此类条款出台所面临的现实压力，主要源于2024年首付比例下调至15%后，房贷市场出现的新变化。可结合购房者"15%首付+提取并足额使用公积金贷款+少量商业房贷"的典型模式，以及今年上半年新增房贷指标承压的现状，分析当前"加杠杆"逻辑所面临的困境。4）从银行角度分析，在首付比例与贷款利率均已下调的背景下，其面临的政策优化困境主要体现在息差收窄与自律要求之间的平衡。可结合山东齐河此前推出的10%首付政策进行关联分析。5）分析苏州、无锡、南京及青岛等地推出的低月供或零月供模式，探讨其局限性，尤其是此类模式主要针对人才类需求及其政策出发点。6）提出一个开放性问题：为何当前政策未对等额本息与等额本金两种还款方式作出相应调整？
2、对"30年变40年"条款的具体分析
1）从理论层面看，以100万元贷款本金、30年期等额本息为例，分析月供压力的减轻与总成本上升之间的关系。2）探讨"低首付、低利率和低月供"模式所带来的利好，重点剖析其"以时间换空间"的内在逻辑。3）指出银行在放贷过程中可能存在的潜在约束红线，即对购房者年龄的限制，例如"年龄+贷款期限≤80"这一要求。4）回应网友关于"是否会还到老"的顾虑与争议，并分析该条款在实际选择中的适用空间。5）厘清增量市场中"30年变40年"与存量贷款中"30年变40年"是否属于同一概念。
3、近期市场反馈的答复
1）针对上海购房者的咨询情况、广州银行的系统调试进展，以及部分银行在存量房贷减负方面的具体举措等进行分析。2）从城市维度分析其市场影响，重点聚焦超大城市、新一线城市、人口规模较大的地级市及百强县。3）从人群维度探讨影响差异，涵盖高端置业需求、工薪家庭、改善型住房家庭及刚就业大学生等群体，并明确实践中哪些购房者可优先考虑此类40年期信贷产品模式。4）从产品维度分析影响，主要关注90-120平方米的项目，并评估随着月供减少，户型认购面积预计将增加多少。5）从产品分类角度分析，探讨其对新房和二手房的差异化影响，并据此研判二手房贷款可能面临的障碍或压力。
4、对贷款发放节点推迟的分析
1）用大白话解释，就是"楼盘快建好再放贷"，可结合期房与现房两种模式分别讨论。2）回顾历史案例，以河南武陟县和山西运城的真实情况为例，分析购房者在此过程中可能遭遇的困境，包括项目烂尾、因债务问题被起诉、无法顺利退房以及心理上的压抑感等。3）贷款发放需关注四个关键节点，即楼盘刚建至数层的预售阶段、主体封顶、竣工备案以及销售备案。结合过往操作实践，梳理贷款发放的实际时点，以及银行因违规操作面临的行政处罚情况。4）进一步分析新规在实际执行中可能呈现的情形，并探讨其对银行房贷营销、房企资金回笼以及个人购房者还款压力的潜在影响。
5、抵押政策变化对银行业影响的分析
1）梳理抵押物抵押政策的变动情况，并据此评估对银行带来的利好。此处以北京今年实施的"双预告转本"不动产登记政策为例展开分析。同时，结合一个实际操作中较为棘手的问题，即当某一烂尾楼项目发生转让，或最终竣工并进入销售阶段后，转让款项在购房者、建筑企业、银行及其他金融机构之间的优先受偿顺序应如何确定。2）理性看待"带押过户"背后按揭贷款政策的变化，并探讨商业银行在这一过程中可把握的业务机会。
四、资本市场的新模式分析
1、把握当前资本市场支持新模式的总体导向
1）明确"资本市场—扩内需促消费"的总体定位与逻辑。2）理解此次改革的两条主线：有保有管。3）追溯政策源头，即2022年11月发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也就是"金融16条"。尤其要把握其中强调的"两个毫不动摇"，即对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的政策导向。
2、重点理解此次资本市场的监管模式
1）明确证券发行主体或发行人的定义，并梳理实践中涵盖的机构类型。2）可将监管要点归纳为四个层面：提高准入门槛、强化信息披露、规范资金流向、严打财务造假。同时，以恒大系列事件为例，剖析出险房企或暴雷企业当年所涉的"几宗罪"。
3、硬核技术分析
1）如何理解文件中提及的5个"重点关注"，这实际上构成了后续监管的基本口径与工作路线，其范围涵盖再融资、发行股份、发债、ABS和REITs。2）选取部分监管路径展开分析，此处以"估值定价是否合理公允"为切入点，结合2026年房价调整到位的预期进行探讨。3）重点聚焦不动产投资信托基金（REITs）的发行环节，尤其是监管所关注的不动产项目权属状况、手续齐备性、运营模式成熟度以及经营能力的持续稳定性。需深入把握REITs项目资产包所涉及的经营指标与产权要求，并将前两周上海工商业用地年限续期政策纳入分析框架，同时以保利、华润等企业的商业REITs项目作为案例进行说明。5）进一步分析REITs扩募机制的当前运行情况及未来动向，特别是在相关标准、出租率、净现金流分派率等方面的最新进展，此处以保利佛山千灯湖等核心物业底层资产为例展开讨论。6）在商业项目40年产权年限约束下，探讨产权续期政策可能出现的制度突破及其背后的考量因素。
4、此次资本市场新政对房地产产品具有重要启示
元股证券:ygzq.hk其一，从大类分析来看，涵盖保障房、改善性住房、租赁住房以及"好房子"等不同类型。其二，在实操层面，主要聚焦于城市建设者管理者之家、外卖小哥住房政策，以及120平方米左右的中大户型（例如三室两卫项目）等具体方向。
5、关注未来可能出台的细则内容
1）研究优化租赁住房领域原始权益人的监管要求及项目净现金流分派率标准，进一步支持租赁住房体系建设，以上海保障性租赁住房扩募为典型案例。2）研究完善债券违约风险化解与处置工具箱，丰富房地产债券风险处置的多元化机制，以重庆金科为成功案例，重点分析实体企业或国资企业入股，以及房企轻资产转型等模式。
五、现房销售的新模式分析
1、现房推进的基本情况
1）本次规定的现房，在楼盘形象进度、节点及相关审核材料方面有哪些具体要求？实践中还存在"准现房"的概念，其认定标准是什么。2）实际操作中，预售标准是如何确定的？又是如何与房企销售情况、资金状况相挂钩的。3）应如何理解"期房与现房销售制度的并轨模式"？4）现房推进改革的总体导向是什么，即"稳"与"先立后破"的模式应如何把握？
2、如何理解现房推进工作的"优先制度"
1）这究竟是常规表态、方向指引，还是具有实质性意义的工作安排？此处将结合各地政策落实情况和现房覆盖比例等维度进行分析。2）从城市分类出发，将城市划分为超大城市与中小城市两类进行探讨。其中，超大城市可归纳为两种推进路径，即近郊区低密度开发与市区高价项目，并以广州南沙和深圳福田为例展开分析；中小城市则存在一步到位路径，如信阳和荆门，以及循序渐进模式，如湖北宜昌逐年提高预售标准。通过上述案例，进一步剖析各地所采取的模式及其背后的动因。3）优先制度在土地端、融资端和销售端的具体体现，也将作为重点内容予以梳理。
3、现房模式下，开发周期及相关节点应如何划分？
1）传统开发周期中，购地、出地基、封顶、竣工备案、销售备案等节点及其时长需进行梳理，并与新开发周期下的对应节点展开对比分析，尤其要关注不同环节中房企资金回笼与资金缺口的变化情况。
4、各地对现房销售已有的支持政策介绍及影响分析
1）供地端，主要包括基准地价与出让底价的设定、土地交易合同中的"二选一"机制、银行保函制度的应用、出让金支付方式的灵活安排，以及供地项目的选择，例如优先与有潜在客户的区域相结合（以福建永泰项目为例）。2）开发端，主要涵盖"拿地即开工"的支持措施、城市基础设施配套费缴纳的延迟、住宅维修资金缴纳的延期、开发贷款的优先支持，以及贷款额度的提高、利率的下调和贷款期限的延长（如超过常规的7年）。此外，还包括加快医疗教育等配套设施的导入、提升企业信用评分，以及优先将公积金和维修资金存入相关银行等举措。3）购房端，主要涉及预售合同的调整与优化、与人才引进工作的结合、低密度项目的建设支持、银行贷款和公积金贷款额度的提高、首套房认定标准的调整，以及"交房即交证"的配套支持等内容。
5、定金制分析
1）从定金制的起源入手，梳理其相关概念。2）比较定金制与预售款收取之间的区别，并针对1-2万元定额定金与按总价5%比例收取定金的不同情形展开分析。3）聚焦一个实操层面的风险问题：若购房者支付定金后，因房价下跌或购房决策变化等原因，不再愿意认购现房，此时应如何处理违约责任及相关纠纷？
6、市场顾虑点分析
1）如何理解现房制度，以及近期资本市场股价波动的影响？2）如何看待部分城市近期土地交易动态及其改革方向？3）在现房销售模式下，房企资金回笼情况如何？未来是否会通过降低地价或提高房价等方式来弥补资金压力？4）房企营销部门如何安排项目销售，开发投资部门又如何处理开发贷及开发周期？5）针对房企私下提前销售现房的问题应如何解决？以海南政策为例，相关责任如何认定？
7、哪些房企更容易参与现房的土地获取？
1）区属国企的投资策略分析。其土地投资如何与国资防流失、销售如何与人才住房等工作相结合？2）大型央企。从当前重点城市的情况来看，大型房企参与现房销售的比例反而较高，其背后的逻辑值得探讨。3）代建模式如何运作？在实践中，往往形成代建企业参与的模式，以郑州首个入市项目为例进行说明。4）新晋民营房企是否有意愿参与投资？其2026年的土地投资逻辑又是什么？5）美的置业此前在江苏主动推行现房销售模式，其动因何在？这或许与其深耕局部市场、注重口碑的理念有关。
六、其他领域的新模式分析
1、商业地产相关新模式分析
1）开发贷新模式的分析：在商业地产过剩、空置率较高的背景下，贷款投放的新方向在哪里？以短剧消费市场为例展开分析。2）商业地产企业购置贷款的模式分析：以近两年商业地产首付比例降至30%后的市场反应为例进行探讨。3）商业地产经营贷的模式分析：该模式如何影响后续商业地产装修业务及REITs业务的发展。4）商业地产个人按揭贷款新模式的分析：未来个人可重点关注哪些商铺项目，以及商铺项目如何结合住宅销售市场把握投资机会。
2、城市更新项目贷款的新模式分析
1）如何理解资金封闭管理的要求。2）如何理解"不增加地方政府债务压力"这一目标，哪些领域可能形成债务压力，未来可依赖的重要外部资金又是什么。3）如何理解城市更新中的一种新操作方式，以成都"拆旧建好"模式为例。需注意，该模式与"原拆原建"并不相同，并分析其如何影响商业模式、推动项目可持续发展。4）各地鼓励民营企业参与城市更新，其背后的市场机会何在，以上海近期相关政策为例展开分析。
3、信托和资管业务的新模式分析
1）此次出台的信托政策文件篇幅较长，其中有哪些考量与深意？2）在资管和私募业务方面，房地产领域有哪些值得关注的新方向？国家层面更倾向于鼓励哪些创新，特别是在与传统不良资产处置机构形成差异化竞争方面，应如何布局？
七、市场趋势判断和策略分析
1、下半年全国房地产市场走势的判断
1）当前房地产市场是否已经见底，或者说哪些市场已经见底。2）新房和二手房的库存是否已经见顶，未来走势如何。3）新房销售与二手房销售市场呈现出哪些新动态。4）各城市之间又出现了哪些新变化。5）房企的投资心态和目的发生了怎样的转变。6）后续是否会出台配套政策，尤其是在公积金政策、专项债、财政支付、超长期国债、房贷贴息等方面是否有相应安排。这里重点分析四类政策，即土地功能融合、城市更新、公积金互信制度、房贷贴息。7）如何看待"现房+精装修+交房即交证+装配式建筑+绿色建筑"这一住房模式，是否代表一种较为理想的发展路径。8）从"总量思维"转向"结构思维"，又该如何看待后续中国房地产市场的总体走向。
2、此次房地产三项基础制度落地，对房地产宏观指标有何影响？
1）对房企投资端将产生哪些影响，尤其是后续供地政策优化与开发贷强支持应如何看待？2）对房企销售端有何影响配资炒股有没有隐藏费用，特别是现房销售模式及40年贷款期限在刺激住房消费方面能发挥怎样的作用？3）对市场成交量与价格走势的影响如何？4）若市场尚未见底，未来可能在哪些时间节点企稳？5）哪些地产股及相关企业将获得更为直接的正面提振？6）对哪些产业链影响较大。以装修业务为例，应如何把握"毛坯转装修"、"购房者户型增大"等趋势背后的市场机会？
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